房地产 - 正文
万万没想到房地产可能在赚假钱 2020-11-14 05:41

  没错,正如这位朋友的讽刺,穷是我没在双十一剁手的原因,天猫半个小时成交破3723亿,我也今早才知道。

  不过,很多事情,貌似与我无关,但生活在信息爆炸的时代,怎么可能会看不见?

  理由主要是:在今年疫情的冲击下,大型开发商的利润和业绩都取得不错的成绩,但是房地产股却好像吃了过期的伟哥,表现一般,没怎么起来。

  前几天,克而瑞发布了百强房企销售榜单。数据显示,2020年10月,TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元,单月业绩同比增长25.2%。

  原本以为今年的“金九银十”又要泡汤了,没想到成绩还不错,毕竟在疫情的影响下,还能有25.2%的增速,确实令人眼前一亮,估计已经仅次于2016和2017年了。

  相反,房地产股却表现得不如人意。根据克而瑞统计显示,两市都有60%以上的地产股的整月走势下跌,其中A股地产股下跌占比更是将近80%。

  一方面,下半年以来房地产调控持续收紧,尤其是“三条红线”的规定,要求房企完成降低企业负债。另一方面,LPR利率已经连续6个月按兵不动,让很多人相信央妈对房地产调控动了真格。

  上个月月底,国家统计局局长宁吉喆在新闻发布会上表示要“促进住房消费健康发展”,消息一出来,不少人认为房地产会迎来第N春,房地产股也顺势涨了一波。

  结果几天后,十四五规划建议一公布,虽然还是有提到“促进住房消费健康发展”,但是“房住不炒”四个字也赫然在列,一下子把房地产股打回原形。

  其实,住房消费和房住不炒并不是对立的,因为国家的目标一直都是让房地产摆脱金融属性,回归到消费属性,但是现在房地产市场的金融属性已经达到至少40%,这也是过去房价猛涨的重要原因。

  今年前三季度,我国GDP实现深V反转,同比增速达到4.9%,而新增房地产贷款占全部新增贷款比重,却较去年同期下降了3.7个百分点。

  而且LPR利率持续半年不变,房地产调控在收紧,十四五规划建议也提到推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

  这就说明,我国经济不依靠房地产也能扛过来,或者说房地产杠杆对居民消费开始起了反作用,未来15年金融、房地产、实体经济将会协调发展,共同支撑中国经济。

  但不可否认的是,三季度房地产投资同比增速达到5.6%,仍然比固定投资的0.8%高出一大截,而房地产销售额同比增速也达到3.7%,超过了消费0.9%的增速。

  所以,只有当这些房地产数据被反超或者低于平均水平,中国经济才能彻底告别属于房地产的时代。

  至于房地产股,其实也可以算是蓝筹股,尤其是头部房企的股票,每年都有不错的分红,都是实打实的钱。

  但要注意的是,增速对于估值也很重要,如果一个企业没什么成长性,按照A股的喜好,给出的市盈率就不会超过12倍,从而降低甚至失去投资价值。

  不过,有业内人士分析称房地产股目前应该是被低估的,未来还有一定的成长性,不过想要达到以往20%以上的年化增速也是不可能的,保守估计在10%以下,市盈率也最多达到15倍。

  当然,相比于房地产股,投资房产的回报可能会更加一般,因为过往房价的上涨是由预期决定的,虽然其中有多少泡沫没人知道,但肯定不小。

  未来,用时间换空间,用居民收入和GDP的增长来填补泡沫空间,极有可能是房地产市场的一大趋势。

  但是在这个过程中,“不发生系统性金融风险”是必须守住的底线,而中央目前也已经开始建立“房地产金融审慎制度”,例如三道红线,商业银行被要求将房贷比例控制在30%以内。